漫天的灰塵中,整座樓房歪倒在地,轟鳴的挖掘機將輪廓尚在的樓體搗成碎磚爛瓦。
   “我的房子就在裡面,過完春節,正月初六從安徽老家開車回來,發現房子已經被拆掉了。”南山區粵海門村7棟某單元業主魏先生對晶報記者說。
   在春節假期被拆掉的,是粵海門村1棟至7棟。在這個住宅區舊改中,還沒有簽約的近20戶業主的住宅,幾乎全部集中在這7棟樓。受害者不僅僅是未簽約業主,4名拆遷方人員因租戶反抗時點燃汽油而被燒傷,其中2人傷勢嚴重,有生命危險。
   “我們的很多東西還沒搬出來,這下全沒了。”多位未簽約業主接受採訪時憤怒地說。而牽頭舊改的南崗實業股份公司周先生接受晶報採訪時表示,拆遷是按既定方案進行的,如遷就極少數未簽約業主而推遲,就侵犯了絕大多數已簽約業主的權益。
   晶報深度調查記者 馬驥遠 吳建升/文 晶報記者 藍軍/圖
   春節拆樓
   火光乍起,4人被燒2重傷
   2月10日中午1時30分許,記者來到深圳市第六人民醫院(原南山醫院)住院部0818病房,在南邊靠窗的一張床上,躺著一個重度燒傷的人,正在沉睡狀態,無人守候。旁邊床位的一位病人,神志稍稍清醒。
   南崗實業股份公司工程部負責人張志培接受採訪時承認,這2名重傷者是他們的工作人員。2月6日,在粵海門村拆遷現場,與他們一同被燒傷的還有另外2名同事。粵海門村舊改由南崗股份公司牽頭,深圳市陽光華藝地產公司開發,目前進行的前期拆遷由前者負責。
   那一天,是正月初七,春節假期的最後一天。南崗股份公司對粵海門村部分樓棟的拆除已經進入第6天,小區人去樓空,39棟一層的一家拉麵館是唯一仍在經營的商鋪。
   “2月初,有人來斷水斷電說是要拆遷。”店主韓先生接受晶報採訪時說。據瞭解,拉麵館位於科技一路粵海門村,該物業最早由村股份公司轉包給了一位劉姓老闆,合同在2013年12月底到期。其間,劉老闆又將物業轉包給一位何老闆,從2007年8月起,到2013年12月底結束。何老闆在去年又將物業轉租給韓某開蘭州牛肉拉麵館。
   “我的租期還有一年才結束。”韓先生說,當時他和弟弟撥打了110,當地派出所出警後協調,“說是拆遷補償沒有妥善解決就不能施工”。
   2月6日,對方又來了,在店門口搭起圍欄。韓先生的弟弟十分激動,拿起汽油向正在電焊的工人潑去,遇到明火,當即燒了起來,施工方4人被燒傷,其中2人傷勢嚴重,送市第六醫院搶救,一度情況危殆。
   潑汽油的韓某目前已被警方刑拘。周先生表示,南崗股份公司方面去年以來一直與開拉麵館的韓先生進行商談,希望他提前結束租約,搬走店鋪以便清場拆遷。“但是對方要價太高,完全超出了我們能夠接受的底線。”周先生說。
   補償標準談不攏,不僅僅導致南崗股份公司與韓先生一家的拆遷糾紛以一把火告終,同時也是1—7棟近20戶業主拒絕簽署舊改協議的主要原因所在。從大年初二至今,這7棟樓已經被南崗股份全部拆除。這使得他們與南崗股份之間的矛盾白熱化,勢同水火。
   補償標準
   1比1還是1比1.3?
   “我們的要求是1比1.3(現有建築面積與舊改後返還建築面積之比,下同),而開發商願意給我們的只有1比1。”粵海門村7棟某單元業主梁先生對晶報記者說。
   南崗股份公司工程部周先生受訪時則表示,給梁先生等業主按照1比1的標準返還新房,已經是在做通了原村民的工作之後,給出的最優惠政策。為何雙方的認知有這種反差?這可能還需要從這幾棟樓的前世今生說起。
   1993年,南山區南光村委(南崗股份公司的前身)與某駐深圳辦事處營房建設管理部(後改名為“廣州廣通房地產開發公司深圳分公司”)簽署合同,合作建房。合同規定,南光村提供一塊位於深圳大學以東、粵海門村南邊,面積約為8000平方米的歷史用地,興建住宅樓。
   其後,由於廣通地產資金不足,深圳市南房利實業發展有限公司和深華工貿總公司/深華企業公司加入合作,最終建成7座樓宇,248套住房。1998年,其中44套房子通過法院拍賣的方式為今天的業主所購得。
   近20戶未簽約的,幾乎全都是這些法院拍賣獲得房產的業主。7棟某單位業主魏先生告訴晶報記者,他當時購得這套85平方米房子的代價為18萬元。舊改啟動後,這部分業主與南崗股份公司首先就房子的屬性產生了重大分歧。
   未簽約業主:
   法院拍賣的就是商品房
   7棟某單位業主梁先生、6棟某單位業主孫先生等對晶報記者說,雖然沒有辦房產證,但是他們手裡有法院的判決書;他們認為,法院的判決是具有法律效力的,因此,他們的房子應被視為商品房,賠償標準在他看來也應按照商品房執行。
   南崗股份:
   村民自建房性質沒改變
   南崗股份工程部周先生受訪時則表示,1993年南光村委與某駐深營房部簽署的合同第一章第一條明確規定,南光村提供的土地為“歷史用地”;第三條規定,“住宅樓為自用住宅,使用期限為50年(以政府批准為準)”。
   周先生認為,根據這些條款,這幾棟樓與城中村村民自建住房一樣,因此,當所屬地塊納入城市更新範圍時,更新主體有權處置。
   未簽約業主:
   應與原村民享受同樣標準
   未簽約業主梁先生告訴晶報記者,雖然南崗股份公司聲稱他們的房子與原村民住房同樣屬性一樣,但在補償標準方面,二者的待遇卻有著天壤之別:原村民享受的是1比1.3,比很多商品房小區舊改的補償標準還高;而他們這些通過法院拍賣得到住房的業主,卻只有1比1,這是嚴重的不公。
   “我的房子只有85平方米,多層建築實用率高,還算寬敞,舊改之後,要改建為高層建築,實用率降低很多,套內面積就很小了。”未簽約業主林女士對晶報記者說。
   多位業主表示,他們去年以來就補償標準與南崗股份公司進行商談,但對方始終拒絕作出任何讓步。
   南崗股份:
   1比1已是優惠照顧
   南崗股份周先生在接受採訪時稱,按照返還房屋的面積,原村民在舊改中執行的也是1比1的補償標準,與通過法院拍賣得到房子的業主相同;不過,作為對原村民的補償,股份公司對他們另行安排相當於房價30%的現金補償,這就是1比1.3的由來。
   周先生表示,城中村舊改,非原村民業主如何執行補償標準,沒有明確的規定,根據他的瞭解,科技園片區某城中村舊改時,給非原村民的補償標準是1比0.88。因此他認為,給非原村民業主1比1的補償標準已經是十分優惠的政策。
   原因探析
   大過年的為何拆房子?
   由於補償標準等問題遲遲談不攏,未簽約業主與南崗股份公司之間的僵局始終無法打破。南崗方面給出的數據稱,截至去年年底,所有原村民以及部分法院拍賣獲得房產的業主都已簽署了舊改協議。周先生說,目前還沒簽約的,只剩下居住在1至7棟的部分通過法院拍賣獲得房產的業主,總數不到全體業主的2%。
   隨著大部分業主的簽約,未簽約業主和南崗股份公司之間的矛盾愈演愈烈。去年下半年,一些不和諧的新聞時常從這個社區爆出。
   7棟某單位業主梁先生告訴晶報記者,去年11月27日,他的房門被撬開,電視機、洗衣機等被盜走,陽臺門窗被砸,電燈開關被撬走,電線外露,空調被灌水無法使用……
   梁先生接受採訪時表示,那段時間,像他這樣未簽約的業主家中遭到盜竊甚至人身遭受恐嚇的事情時有發生。並且,出事的都是長時間沒有住人的房子。“我的房子當時租戶已搬走一個月,其他幾家被偷被砸的,也有一個星期以上沒住人。”梁先生說,那次事件之後,很多還住在小區里的業主迅速搬走。
   當時,南崗股份公司副總經理兼工程部經理葉仁貴接受媒體採訪時反覆聲明,偷竊和打砸未簽約業主房屋的行為,與他們公司沒有任何關係。
   此外,一些未簽約業主對晶報記者說,去年11月,南崗股份公司遣散了粵海門村的小區物業,保安、清潔工就都不再上班。“小區里垃圾遍地、污水橫流。”未簽約業主劉女士對晶報記者說。
   “當時絕大多數簽約的業主都搬走了,小區已經基本沒什麼人住了,管理處經營不下去,因此才撤走。”周先生對此解釋說,此舉與未簽約業主是否搬走沒有關係。
   未簽約業主:
   逼遷不成,強拆房子
   這種僵持,持續到今年春節假期。2月1日,也就是正月初二,挖掘機先後推倒了1棟至7棟,截至目前,近20戶未簽約業主房子所在的樓宇基本拆完;並對其他部分進行拆遷準備,其間發生了拉麵館租戶韓某潑汽油致人燒傷事件。
   梁先生、魏先生、錢女士等未簽約業主接受採訪時表示,在他們看來,整個事件就是拆遷方逼遷不成,就趁著他們和租戶回老家過年的機會,把房子強行拆除,以造成既成事實,迫使他們就範。“我在7棟有兩套房子,3個空調還沒拆走,這下全沒了。”未簽約業主錢女士對晶報記者說。多位未簽約業主反映,他們有財物留在房中沒有取走,房子被拆,財物損失慘重。
   梁先生接受採訪時表示,去年12月15日,南崗股份公司曾在小區貼出告示,通知住戶全部搬離,準備拆遷,但是並沒有說明拆房的具體日期。“從那以後,就沒有任何關於拆房的通知。”梁先生說,他和未簽約業主認為春節假期拆房是“突然襲擊”。
   南崗股份:
   拖延損害多數業主利益
   “粵海門村的舊改2007年啟動,至今已經7年了。”周先生對晶報記者說,這個舊改項目列入《南山區2007年度舊改項目前期規劃投資計劃》,2010年,舊改方案由南山區舊城重建局公示,2011年,獲得市規劃和國土資源委員會批覆,“居民們已經等得很久了”。
   周先生表示,直到春節前夕,還在與未簽約業主逐一聯絡,爭取與他們簽約。至於拆房時間,周先生認為,股份公司早已通知隨時處置,因此春節在他看來拆房並無不妥。
   周先生說,據他們統計,未簽約業主只占居民總數不到2%。如果遷就這部分業主,遲遲不推動舊改,則會損害絕大多數業主的利益。“特別是占絕大多數的原村民,由於歷史的原因,普遍文化水平有限,主要依靠房租為收入來源,如果舊改久拖不決,將嚴重影響他們的生活;有一些老村民都80多歲了,眼巴巴地盼著住進新房,還要讓他們等多久呢?”周先生說。
   理性思考
   舊改,為何總是衝突不斷?
   “為什麼進行城市舊改?因為城市可新增開發用地資源幾近枯竭。深圳舊城改造已有10多年曆史,問題多多,衝突不斷,主要原因就是相關法律法規的沒有全面到位,存在著缺位環節。”長期關註研究舊城改造的廣東世紀人律師事務所律師黃康如是說。
   拆遷補償談判,世界上最難的談判?
   黃康接受晶報採訪時說,拆遷補償談判成為舊城改造中最突出的疑難雜症。“在業主漫天要價,開發商就地還錢,雙方無法達成共識而使舊改工程一拖再拖、社會資源慘遭浪費的時候,我們不禁想問:假如法律對此有明確規範,又會是怎樣的情形呢?”
   “舊城改造涉及方方面面利益,能否順利進行取決於如何尋求各方利益的平衡。”黃康認為,其中最突出的矛盾是開發商與業主間在拆遷補償方面的談判是否成功。無論是舊宅還是城中村改造都繞不開這個話題。”
   都想利益最大化,衝突難以避免
   據媒體報道,2007年寶安26區舊改中,就發生過開發商在未與全部業主達成拆遷補償協議的情況下,對舊樓進行拆遷,造成有名的鬧市“陰陽樓”,直到去年問題仍未解決。羅湖區的木頭龍舊宅改造,因一部分業主與開發商未達成補償協議,致舊改工程迄今沒有實質進展。由於業主力求利益最大化,開發商也出於利益最大化考慮,急於加快工程進展,於是暴力拆遷時有發生。
   城中村舊改,富翁神話蘊涵衝突隱患
   城中村改造,是深圳舊改的大頭。經過1992年和2004年、2005年的城市化轉地,整批量的原農村的集體土地轉為國有,實現了深圳市理論上全部土地的國有化,但是相當部分土地的產權沒有以法律的形式確定下來,沒有進行產權的登記、確權、發證,特別是原農村地區。這就使得開發商徵地談判時面對的不是政府,而是原村民自建房或原村統建樓的業主。2007年,《物權法》問世,使得蔡屋圍蔡珠祥、張好蓮夫婦敗中取勝,一夜成為千萬富翁,也成為以後各城中村舊改自建房業主們拆遷補償的標桿。於是,其後,崗廈村舊改,500多棟舊樓倒了,有媒體報道說,十幾個億萬富翁站起來了。再後來,大沖舊改也複製了“崗廈童話”。
   “從蔡屋圍到崗廈和大沖,深圳城中村改造形成了——違法搶建、違法合作建房,然後在拆遷談判中漫天要價的惡性循環流程。原村民在市場經濟條件下自然希望追求個人利益最大化,但無止境地追求個人利益最大化,也可能會提高城市改造的成本,從而損及公共利益。”黃康評論說。
   平衡“多數”與“少數”利益,必須依靠法制
   黃康認為,政府及舊改中的各法律主體都需反思——在舊改中究竟該如何維繫“公共利益”與“個體利益”間的平衡。造成舊改中種種混亂局面的關鍵,是相關政策法律的缺失或滯後。比如拆遷補償標準,如果法律有明確而科學嚴謹的規定,舊改相關談判就可能簡單而輕鬆。
   事實是,相關討論好多年,卻總沒結果。深圳在政策方面走在全國前邊,2009年出台了“城市更新辦法”,2012年出台了相關實施細則,在規範舊改市場秩序方面發揮了重要作用,但諸如拆遷補償標準等舊改系列難題依舊。
   “市場經濟即是法治經濟,沒有法律法規約束的市場經濟易成脫韁野馬,這點在城市舊改中體現尤甚。城市舊改中各法律主體間的利益平衡,必須在法律的‘準繩’規範之下尋求。呼籲立法部門早日出台更多舊改專門法律法規和補償實施細則,套住舊改這匹‘烈馬’,才能使整個舊改更加有序地進行。”黃康說。  (原標題:春節假期里的拆房風波)
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